楼市“去库存”最为顺手的工具就是降价。但是如果真正了解中国社会的现实,就会发觉在几个“去库存”设想中,降价是风险最大的方法。
楼市“去库存”,近来被密集提起。这并不是先下点毛毛雨的政策“信号”,而是当前中国经济工作的要务之一。2016年,将迎来一个去库存的小高潮。
其实,关于如何才能“去库存”,思路也大体已经明确:其一,推进农民工市民化。据说如果有10%的农民工实现市民化,就可以有效缓解当前楼市库存压力。其二,在税费等交易成本上,可能会有一定优惠。其三,以各种办法促使地产商主动降价让利。
这几个办法都是从需求端打主意,而从供给方面,目前似乎没有看到什么政策动向。经济活动的本质,就是一个供需问题。楼市“去库存”,其实首先应该想到的是如何把供应给降下来,也即把产能先给控制住。2015年11月末,全国房地产在建面积高达72.4亿平方米,还有待售的6.9亿平方米,合计总面积相当于1-11月销售面积的8倍。如此之大的产能供给,按照当前的销售速度需要8年才能消化完,显然,仅靠激发提升需求难以凑效。
控制、压缩楼市产能,可以想到的现实做法一是兼并重组,二是坚决“关停并转”一些在技术和环保等方面落后的在建项目。说白了,要有一批项目出现“烂尾”的心理准备。
可是,这种心理准备说起来容易做起来难。最大的难点,不仅在于地方财政过于依赖房地产,还因为房地产本质是金融问题。
一般逻辑上,楼市“去库存”最为顺手的工具就是降价。但是如果真正了解中国社会的现实,就会发觉在几个“去库存”设想中,降价是风险最大的方法。首先,买涨不买跌是永恒的心理,降价力度越大,期待更大降价空间的心理就越发强烈。降价未必会激发购买,反而有可能强化持币待购。其次,一旦形成降价预期,预期的自我强化必定会转化为恐慌性的现实。而这将重创中国所谓的中产阶层,形成显而易见的社会问题。其三,价格下跌一旦把握不好,将会给银行等金融系统带来巨大压力。
尽管建议开发商降价被决策高层主动提及,可真正的降价空间未必有多大。而这有限的降价空间,也不一定全然为开发商所掌握,真正起决定作用的可能是地方政府以及银行等金融系统。坦率说,它们能承受多少降价空间,楼市降价才有多少可能。
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